建筑业充满了专门的指导方针和程序。从确定里程碑到转移资金的所有事情都必须在建设合同中定义。合同为项目提供了基本的法律和财务框架。在大多数项目中，这个框架控制着完成的速度。留存率是决定项目如何以及何时完成的术语之一。
对于一般承包商来说，保留细节往往是最重要的。这些细节控制里程碑，并允许在项目上继续工作。
因此，建筑行业的工人需要了解留用金的来龙去脉，以确保他们在工作上的辛勤工作能得到及时的报酬。
什么是留存率?
留存金，有时也称为“保留金”，是指从承包商和分包商那里扣留的款项，直到建设项目结束。这种保留可以在数量上有所不同，也可以取决于合同里程碑，如实质性完成。
留存是如何运作的?
保留是建筑业的一个标准方面。在实践中，保留应:
- 促进项目各方公平平衡的协调
- 确保客户在项目的整个生命周期内拥有所需的资金
- 督促承包商完成项目直至最终完工
然而，保留并不总是被视为建筑的积极特征。客户的决定可能会阻碍付款，而保留可能会限制承包商进行所需采购的资金。这可能会导致严重的项目瓶颈。
例如，如果没有资金用于租用材料或设备，就会减慢整个项目的进度。分包商还必须处理留用款项问题，从承包商到分包商的资金发放往往比从客户发放慢得多。
保留经常被合同条款和建筑术语．有时这样做是为了阻碍支付保留金。这就是为什么坚持签订明确的合同是如此重要。保留协议是有约束力的。它们必须在项目的每一份合同中明确，并且必须包括所有涉及的承包商和分包商。
不同的联邦和州法律规定保留。这些法律因项目类型、地点甚至市政当局而异。它们曾被设计用来保持合同的公平。如今，留存为这个过程增加了额外的复杂性。
留存可针对特定项目和特定条件申请。私人项目更有可能包括保留。具有更多利害关系的更大或更长的项目通常包括基于里程碑的保留。
最后，承包商的声誉通常是最重要的。比较有名的承包商可能不会受到严格的保留条款的限制。对于那些以前为客户做过工作的人来说也是如此。同样地，新承包商或那些工作历史较差的承包商经常发现他们的项目有更高的费率和保留期限。
如何计算留存率?
州法律通常将保留金额限制在合同金额的5%至10%之间。这些法律通常适用于公共项目，但一些州有私人保留法。这些平均数是由克莱姆森大学的一项研究确定：
- 私人项目的留存率为7.59%
- 国有项目的留存率为5.56%
- 联邦项目的留存率为3.26%
私人项目不受这些上限的限制，但承包商经常会通过有问题的保留语言来传递项目。这通常迫使私人项目或多或少地遵循行业费率。
预提的保留金额是合同中规定的另一个细节。这些价值可以是静态的美元金额，而不考虑项目的具体情况，但它们通常是按预计合同价值的百分比确定的。
公共工程项目的留存率通常为5%至10%。私人项目可以是任何比例。所以，所有的承包商在同意一个项目之前必须确保了解合同。
如果在合同中有规定，保留的百分比也可以在整个项目中改变。这通常被用来鼓励按照客户的条件工作。在这种情况下，最初的保留条件会很低。这激励了健全和快速的完成。但是，如果里程碑没有按时完成，保留条款可能会增加。
反之亦然。作为按时或提前完成任务的奖励，费率可以降低。
保留期多长?
有很多因素可以决定保留期的长度，但是大多数保留期的规定都是基于里程碑的完成。这通常包括有多少个里程碑以及每个里程碑的客户满意度。
然而，有些项目可能会保留保留直至项目基本完成。其他人甚至可能要求在项目结束时释放资金。在某些情况下，客户可以规定，即使在完工日期之后，仍可无限期扣缴税款。客户通常这样做是为了获得内在的满意保证。
与承包商相比，分包商在挽留员工方面往往存在更多的负面问题。他们几乎总是在一个项目的特定部分。因此，他们经常等待里程碑或完全完成后才能获得报酬。出于这个原因，分包商经常在他们的合同中包括提前释放条款。有些公司甚至开始使用数字员工时钟来记录工作时间和里程碑完成情况。
什么时候释放保留期由客户决定。既然可以扣留，也可以提前释放。所有条款都必须写在合同里才有效。因此，通过谈判确保最公平的留任条件往往是谨慎的做法。
保留法律解释
保留法律因州而异，这些差异跨越了一系列的要求。联邦公共建筑项目有联邦指导方针，但没有任何联邦法律规定私人保留。
这就留给各州来管理了。各州的保留法律之间也没有太多共同点。这对公共和私人建筑都适用。承包商和分包商必须确保他们理解每个项目合同的措辞。
联邦保留法
联邦保留法通过《联邦采办条例》管理联邦项目。它规定主承包商可以向分包商扣留保留费用，但他们不能为该保留费用向政府收费。所以，在保留款项被清除之前，承包商不会得到联邦工作的报酬。
联邦政府也倾向于只在有正当理由时才使用保留。此外，每个合同和承包商都必须确定原因。对于每种情况，政府都可以根据承包商的历史表现做出决定。
《联邦采买条例》规定保留的最高比例为10%，但只有在承包商没有取得“令人满意的进展”的情况下才会生效。
重要的是要记住，这些规定只影响联邦合同。没有任何联邦法律管理公共工程或私人合同。
州保留法
留存率的大部分差异来自不同的州法律．每个州都有自己的保留条款和税率限制。各州还可以作出其他规定。例如:
- 俄亥俄州、加利福尼亚州、堪萨斯州和其他七个州要求保留资金存放在托管账户中。
- 许多州规定保留资金连同利息一起偿还。
- 内华达州下令在实质性完工后适当付款。
- 俄勒冈州允许部分支付。
- 一些州要求在部分合同完成后减少或取消保留。
- 新罕布什尔州和田纳西州等许多州允许用证券代替保留。
各州的保留法律有相似之处，但没有任何联邦强制规定。简而言之，州保留法对每个州都是独特的，因此受到独特的州法规和法律的影响。
每个州都可以根据自己认为合适的情况，决定保留多少。通常，公共项目和私人项目是有区别的。
公共项目几乎总是有期限和利率限制，还款要求也经常包括在内。私人项目并不总是受任何法律的约束。一些州有私人保留的法律;其他国家则根据现有法律和法律参考来管理保留。
例如，南卡罗来纳州确保承包商在初次付款后7天内向分包商发放资金。这是通过州的即时工资法案来实现的。虽然它不是专门针对保留的法律，但它确实管理了保留。
保留和实质性完工
当涉及到实质性的完成和保留的释放时，经常会有争论。在建设中，实质性竣工是指一个项目可以用于其预定目的的点。在建筑合同中，这也伴随着留存资金的释放。
大多数合同都有限制各种合同义务的条款。这些通常是基于项目完成情况和满意度。具体地说，实质性的完成里程碑通常是保留的时间被释放。由于大部分工作已经完成，大部分资金应该释放。
然而，客户可以表达对项目的不满，以避免支付确定的价格。客户有争议的合同义务延长时间框架。众所周知，承包商因分包商而扣留保留。很多时候，到期的钱根本就没有支付。
在私人和公共项目中，会出现付款和实质性完工的争议。各州开始着手解决保留和大量完成重叠的灰色地带。在一个例子中，纽约州最近通过了最新的保留法律。的新的立法：
- 将实质性完工后的保留率限制为冲孔表值的两倍
- 禁止保留工资直到完成打孔单
- 禁止延长合同期限以逃避付款
- 要求从每个国家机构的合同中明确定义实质性的完成
- 在合同实质性完成之前，禁止发布穿孔清单
换句话说，这项立法限制了客户滥用实质性完成里程碑的能力。这可以帮助承建商及分判商确保他们的工作得到报酬。
保留和技师留置权
机械的留置权，也被称为建筑或财产留置权，是确保某人获得付款权利的法律文件。承包商和分包商在未收到应付款项后将其归档。供应商也可以出于同样的原因提交它们。
所有承包商和分包商都应了解他们的留置权。留置权的主要目的是将财产的担保权益授予已经完成工作的人。对未付款的财产申请留置将妨碍财产所有人使用财产所有权的能力。贷方将留置权索赔视为风险投资。通常情况下，他们会拒绝再融资或与有留置权的房产合作。
留置权是重要的工具施工风险管理．它们可以由承包商和分包商存档。这两种情况都会导致客户的财产受到影响。当一个转包商申请留置权时，它将影响主客户，即使转包商只为主承包商工作。这样做是为了强迫和解，因为它赋予了那些做过工作的人权力。
留置权法是全国各个县所特有的。具体政策将根据不同的县书记官而有所不同。此外，仍有州法律管辖留置权。包括:
- 申请留置权的时间限制
- 留置权中可以索取的物品的限制
- 留置文件的实际格式
留置权通常用于未按合同规定支付留置费的情况，也用于违约诉讼。留置权即使在所有权变更后也可以保留。以这种方式，留置权迫使实体冒着被拒绝融资、收购或增长的风险做出回应。
留置权可以是一个强大的工具，以减少恶意保留和大量完成滥用。
留存的利与弊
保留制度已经存在了将近两个世纪。预先支付建设项目的费用并不总是可行的，这也不是一个明智的决定。通过防止劣质和不完整的工作，保留可以保护客户和他们的钱。
合理的合同和明确的里程碑条款有利于留住员工。这通过强制释放保留金来保护承包商，并促使他们按照既定的路线图完成项目。
但多年来，合同双方都滥用了保留金。许多分包商反对这种做法。保留资金通常在主承包商以外的地方迟迟到达。以保留为导向的州立法正在全国各地发生，以解决这些消极方面。
留存率的优点
如果使用得当，保留金可以保护客户，并为承包商提供财务激励。
- 将资金与里程碑挂钩有助于保持预算正常运行。
- 保留确保所有的工作都按照客户的要求完成。
- 有了健全的合同，保留也将奖励承包商提前和按时完成。
简而言之，保留工资保护了客户的投资，并确保承包商在工作出色时获得报酬。但是，通常情况下，这些相同的条款会被双方滥用。
保留的缺点
尽管留住员工有很多好处，但往往也会带来很多困难。这些包括:
- 附加的市、州或联邦法律
- 承包商和分包商缺乏现金流控制
- 声名狼藉的客户和承包商的掠夺性或邪恶行为
- 从客户处缓慢释放资金，拖延进度
- 最后付款周转缓慢，特别是分包商
客户可以并且已经使用保留策略来避免付款。每一份合同都应包括铁定的保留条款。他们必须说明在特定的里程碑释放保留，他们必须列出不这样做的惩罚。双方的要求必须同样明显。否则，就会有滥用的威胁。
结论
保留是建筑行业的热门术语。它被定义为扣缴资金以确保项目完成的行为。但它的描述已经表明了不信任，它经常会导致付款缓慢和拖欠，尤其是对于那些层次较低的人，比如分包商和供应商。
为了确保公平，每个合同和分包合同中都必须明确规定保留条款。如果处理得当，保留可以为客户和承包商促进财务安全、公平和良好的项目完成。
